值得一提的是，近期关于消费类基础设施REITs的讨论日益增多。

2023年3月，国家发展改革委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，明确提出“支持消费基础设施建设”“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。

“公募REITs对于底层项目的规模、合规性和现金流的稳定性都具有较高要求，这意味着，未来正式落地的消费基础设施REITs也同样需要满足这些条件。”一位基金经理在接受记者采访时直言，“至于哪类企业有望饮下‘头啖汤’，能够争取落地首批消费基础设施REITs项目，个人认为，至少需要具备以下三大特征。”

其一，是消费基础设施管理规模较大且资产较优的原始权益人。管理规模较大的企业往往具有更成熟的运营管理经验，也更有可能筛选出符合公募REITs上市条件的资产。其二，是消费基础设施项目更多布局于一二线城市的核心区域。毕竟，核心区域的消费基础设施项目的收益和现金流稳定性通常表现更好。其三，是资产合规性整体较好的项目。公募REITs产品对底层资产的合规要求较高，合规瑕疵较小的资产面临的整改难度也相对有限。

总而言之，不论对于供给端，还是需求端，抑或是投资端来说，基础设施公募REITs市场都是不容错过的一片“蓝海”。

根据德勤中国发布的《中国公募REITs发展白皮书2021》，预计到2025年，我国公募REITs市场规模将达到4万亿元至6万亿元。

兼顾乐观、审慎

面对市场的阶段震荡，眼下对于个人投资者而言，哪些风险需予以警惕？

受访的多位业界专家表示，由于公募REITs产品的二级市场价格具有一定的波动性，则投资者应当更多基于对资产的判断作出理性布局。

“公募REITs的可供分配收益来源于底层基础设施项目的运营收益，分红的多少主要取决于项目的经营业绩，而项目的经营业绩可能受宏观经济、行业政策和经营管理能力等多种因素的影响。所以，个人投资者在参与REITs市场时应当重点关注基础设施项目的经营情况和估值情况，基于资产的收益性和持续性作出合理的投资判断，避免盲目追高和杀跌。”上述基金经理称。

另一方面，个人投资者还应当关注产品的流动性问题。公募REITs属于封闭式基金，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。

考虑到基础设施REITs目前尚在试点阶段，整个市场的监管体系、产品规模、投资人培育均处于发展初期，可能由此导致交易不活跃的情况出现。因而不排除存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会的风险。