本文来源：时代周报 作者：梁争誉

当万柳书院75套豪宅被拍卖的消息搅动北京豪宅圈，当上海市民顶着30多度的高温排队认购起步就是2500万元的豪宅，深圳豪宅市场却被“总价过亿顶豪流拍”的乌云笼罩。

(资料图片)

近日，深圳顶级豪宅恒裕滨城二期一套房源5座A单元40B（以下简称“40B”）再度被摆上司法拍卖平台。除了时间变更，40B拍卖公告只有一个变化——起拍价从1.07亿元调整为8560万元，下降2140万元。

据时代周报记者了解，40B是一套面积约278.58平方米的大平层，拥有4个卧室、4个卫生间、3个阳台和1个工人房，主阳台开间长达20.5米，能够俯瞰深圳湾。因为过于稀缺，同款户型在贝壳找房等四大中介机构均无公开挂牌在售房源。

40B的20.5米阳台，图源：拍卖平台视频截图

拍卖平台的信息显示，40B的市场价是1.07亿元，因此初次拍卖的起拍价定也为1.07亿元，单价约38.41万元/平方米。无论是总价还是单价，40B均刷新了深圳住宅市场的法拍价格纪录。

不过，即便吸引了12965人围观、415人设置提醒，这套在二手市场上难得一见的过亿豪宅仍因无人出价而流拍。

40B的下一次拍卖时间是5月29日，起拍价降至8560万元，拍卖保证金850万元，目前仍无人报名竞买。

深圳楼市深度调整，一向被视为“楼市硬通货”的豪宅也未能幸免。

据时代周报记者统计，今年1-4月，深圳一共成交一手豪宅863套，同比下滑63.48%；成交价格亦进入下行通道，1-4月的月度成交均价在9.20-10.32万元/平方米之间，去年同期的成交均价区间为11.21-12.21万元/平方米。

二手豪宅市场也出现波动。

根据深圳中原研究中心的统计数据，今年4月，总价在750万元以上的豪宅成交占比约30.2%，较3月上升3个百分点。值得注意的是，总价在750-1000万元的豪宅成交量占比从3月的7.87%提升至4月的11.83%。

开发商重提产品力

在部分城市的豪宅市场上行周期，新房供不应求，开发商卖房时甚至连营销中心和样板间都不需要搭建，业内人士将此举称为“PPT卖房”。现如今，买卖双方角色逆转，“PPT式卖房”已经行不通，容积率、使用率、楼间距、梯户比这些硬指标回归，“产品力”重新被开发商写进楼书里。

最明显的变化是，开发商又开始花心思做展示中心和样板间了。

近期，前海、蛇口、红山等豪宅区域多个项目陆续开放展示中心和样板间。

招商蛇口新盘四海臻邸就是其中之一。据了解，四海臻邸是一个单体楼，体量小，可售房源只有122套，招商蛇口依然投入时间和金钱建了展厅和样板间。

在宣传上，招商蛇口更加注重使用率等指标。在其官方微信公众号的一篇推广文章中提及，四海臻邸使用率约73%，梯户比为2梯4户，“在产品上通过多方位飘窗等设计，演绎更多舒适生活场景。”