注：2020 年公司金融街公寓（商务长租）进行维修升级改造，导致项目改造中的部分无法进行出租；受市场环境影响，公司金融

   街中心部分客户到期退租后，意向客户入驻计划有所变化，阶段性影响项目出租率。2021 年上海静安融悦中心西区 A 栋办公楼、重

   庆磁器口后街（一期二批次、二期）

                  、武汉融御滨江和黄村颐璟万和竣工，上述项目按照土地出让合同规定在竣工后持有经营。

   资料来源：公司提供，中诚信国际整理

中诚信国际认为，2022 年以来资产及负债规模均呈下降态势，财务杠杆有所改善但仍有下降空间；地产开发

业务毛利率下滑对整体经营业务造成拖累，净利润率呈下降态势。公司整体净融资规模减少，对外筹资的依

赖程度有所下降，但债务规模仍较大，偿债指标有待优化。

受投资进度放缓及物业处置影响，2022 年以来总资产及负债规模有所下降；公司经营性业务利润持续

下滑，投资收益及公允价值变动收益对利润的影响较大，盈利能力的稳定性值得关注。

   公司营业收入近年来呈波动态势，2022 年以来，随着公司结算规模的增加，公司预收款项（含合

   同负债）规模大幅下降，对未来结转收入的保障程度较弱。因利润空间较低项目结利，2021 年以

   来房产开发业务毛利率继续下降，受此影响，公司经营性业务利润大幅下滑，对利润的贡献有所

   下降，该趋势在 2022 年前三季度延续。近年来公司非经常损益波动较大，持有型物业的估值和项

   目出售可对利润形成一定补充，但具备一定不确定性。整体来看，公司经营性业务利润面临一定

   下滑压力，投资收益、公允价值变动和资产减值对公司利润的影响较大，盈利能力的稳定性值得

   关注。

   持续下降。受调控政策以及区域竞争加剧等因素影响，部分项目去化速度不达预期，开发产品规

   模和占比持续上升，存货结构有待改善。其他应收款主要由于公司向参股项目提供一定规模拆借

   资金形成，2021 年以来较为稳定。非流动资产以投资性房地产为主，2021 年末有所下降，主要为

   转让丰科中心及德胜国际中心所致；随着在建项目完工，2022 年 9 月末小幅增长。此外，因 2022

   年前三季度销售回款未达预期以及偿还金融机构借款，9 月末货币资金较上年期末回落。

                金融街控股股份有限公司 2023 年

                面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告